Риски и проблемы при покупке гостиницы в Анапе

22.09.2014 Евгений Лектусаров

Хочу немного внимания уделить возможным рискам и проблемам, с которыми сталкиваются покупатели гостиниц в Анапе.

Юридические проблемы (проблемы с документами на гостиницу)

Здесь существует достаточно большой спектр проблем, характерных для этого региона. В зависимости от того, в какой период оформлялась постройка, существовали различные схемы и лазейки в законодательстве, используемые для получения права собственности. Кроме этого, сама гостиница могла быть оформлена по-разному. Большинство частных мини-отелей были сформированы на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Вследствие этого появились гостиницы, оформленные как жилой дом, жилой дом с комнатами для отдыхающих, хозпостройки, здания и т. п.

Принципиальным вопросом для владельцев было получение права собственности на строение, которое, по их мнению, гарантировало бы им беспроблемное существование. Однако не все так хорошо, как думают некоторые уверенные в себе покупатели. Наличие свидетельства не гарантирует ничего, и в некоторых ситуациях право собственности может быть аннулировано в судебном порядке, например по иску администрации муниципального образования. В результате вы можете получить решение суда с формулировкой, подобной этой:

«Признать недействительным зарегистрированное право собственности на объект недвижимости… по адресу… Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним запись о праве собственности…»

Также проблемы могут возникнуть и с земельным участком. В случае аренды земли нужно понимать, когда и с кем был заключен договор. Соответствует ли фактическое использование земельного участка договору. Бывают случаи, когда договоры признавались ничтожными:

«Суд констатировал ничтожность спорного договора аренды, заключенного в 2005 году органом муниципального образования в отношении земельного участка, на указанный момент отнесенного к федеральной собственности».

Некоторые покупатели, категорически не рассматривая арендованные участки, думают, что собственность на землю – это отсутствие проблем. Но и в этом случае можно наступить на грабли. В Анапе, с ее плотной застройкой, когда здания часто стоят по границам участков (на меже), могут возникнуть проблемы при уточнении границ участка, в случае заступа здания за его пределы. Что вы будете делать, если ваша постройка с гостиничными номерами, оформленная правдами и не правдами, вдруг окажется на соседском земельном участке? 🙂

Для юридического анализа сделок купли-продажи гостиницы мы привлекаем юристов, имеющих регулярную судебную практику по подобным делам. Специалистов, которые знают, как суды трактуют те или иные вопросы. Имея такой опыт, можно спрогнозировать вероятное развитие ситуации и дать экспертную юридическую оценку пакету документов приобретаемого объекта.

При покупке гостиницы недостаточно простого шаблона договора из программы «Консультант+». Если бы вы знали, сколько гостиниц, выставленных на продажу в Интернете, имеют проблемы с документами, в том числе вступившие в силу решения суда о сносе, вы бы не рискнули покупать эту недвижимость без должной юридической поддержки.

Технические проблемы

Примерно 2-3% продавцов отелей акцентируют внимание на конструктиве своего детища. Они могут долго рассказывать о том, какая марка бетона или диаметр арматуры были использованы при строительстве и почему. Приводят примеры начала разрушения соседних объектов, построенных без надлежащего проектирования и расчетов. У одного фундамент треснул, у другого перекрытия съехали по колоннам, у третьего вода в цоколе. Очевидно, 2-3% собственников могут иметь строительное образование и при строительстве ими своей гостиницы вопрос качества был разумным компромиссом экономии. Замечу, что у таких продавцов ценник на гостиницу всегда умеренно высокий.

Другая часть (и, я думаю, достаточно большая) привлекала для строительства проектировщиков и подрядчиков. Такой подход является правильным со всех точек зрения, но не гарантирует, что подрядчики не лукавили, воруя строительные материалы со стройки. А проектировщики же, наоборот, получая оплату в виде процента от сметы, не внесли в проект избыточность, что пошло на пользу прочности и долговечности.

Остальные могли строить так, как считали правильным, но не факт, что с соблюдением строительных норм и правил.

Суть проблемы конструктива вытекает из юридических трудностей. Дело в том, что проектирование и строительство гостиницы строго регламентируется и требует преодоления сложного пути. Необходимо полноценное проектирование в соответствии с множеством норм и правил, прохождение экспертизы проекта, применение сертифицированных материалов при отделке, полноценная сдача в эксплуатацию и многое другое. Чего делать не требуется в случае строительства частного дома до трех этажей, который можно оформить по упрощенке.

Поэтому, решившись на покупку гостиницы, следует самостоятельно подготовиться к оценке состояния здания или привлечь соответствующих специалистов. Иначе технические проблемы выльются в проблемы эксплуатационные.

Эксплуатационные проблемы

Я знаю с десяток потенциальных проблем, которые могут перекрыть кислород гостинице прямо в разгар сезона. Не вдаваясь в подробности, перечислю самые забавные из тех, с которыми столкнулись наши клиенты после покупки.

У одних клиентов, которые купили гостиницу с постояльцами, после завершения сезона была обнаружена утечка (кража) холодной воды. Поиск врезки был нетривиальной задачей – трубы забетонированы. Другие столкнулись с неисправностью бассейна, когда за неделю до первых заездов была обнаружена утечка воды из него. Слить воду для поиска неисправности не было возможности. Бассейн так и работал все лето, понемногу сливая воду в грунт.

Из числа серьезных трудностей в эксплуатации, которые следуют из проблем юридических и эксплуатационных, отмечу соответствие установленных лимитов потребления объемов коммунальных услуг объемам, необходимым гостинице. Покупая объект в период межсезонья, иногда невозможно провести необходимые тесты. Чтобы не купить кота в мешке, обращайтесь в нашу компанию!

Для заказа подбора гостиницы в Анапском районе заполните форму внизу страницы. Возможен выезд по краю и в Крым.

Просмотры страницы: 1 989

Подобрать варианты
04.11.2015
Владимир

Что стоят Ваши услуги при выборе гостиницы?

Ответить
10.11.2015
Евгений Лектусаров

Ответили на указанную почту.

Ответить
01.02.2016
Алексей

И конечно какова стоимость Ваших услуг?

Ответить
21.02.2016
Анатолий

Здравствуйте. Какова цена Ваших услуг при подборе, оценке качества объекта?

Ответить
26.05.2016
Мария

Я бы тоже хотела знать стоимость Ваших услуг.

Ответить
20.07.2016
санек

сколько стоят услуги по подбору и анализу гостиницы

Ответить
06.01.2017
Евгений Лектусаров

От 50.000 руб.

Ответить
12.02.2017
Владимир

Евгений, здравствуйте !
Если можно подробнее про Ваши услуги, поэтапно от начала поиска и до запуска объекта в работу? Как вариант рассматриваю покупку малой гостиницы в Краснодарском крае. В конце второй-начале третьей декады февраля планирую приехать, чтобы иметь представления о возможных вариантах. Ваши статьи показались компетентными. Хотелось бы опереться на Ваш опыт, если условия устроят.С уважением.
Владимир.

Ответить
13.02.2017
Евгений Лектусаров

Ответили на почту.

Ответить
11.12.2017
Александр

Здравствуйте! Хочу приобрести мини гостиницу или в Анапе или даже в Крыму на море, хотел узнать вы оказываете юр.поддержку сейчас и расценки сбросьте на ваши услуги

Ответить
15.12.2017
Евгений Лектусаров

Да, оказываем.

Ответить
10.03.2018
Петр Олегович

Добрый день!
Есть ряд вопросов, звоните в любое время

Ответить
13.03.2018
Евгений Лектусаров

Хорошо.

Ответить
Заявка на подбор вариантов
css.php