Когда покупать гостиницу в Анапе?

12.10.2013 Евгений Лектусаров

При кажущейся простоте вопроса ответ может быть не таким однозначным. Здесь я хочу уделить внимание двум основным моментам: меняется ли цена на гостиницы в зависимости от времени года и когда оптимальнее купить гостиницу в Анапе, чтобы успеть к сезону, не замораживая свой капитал на несколько месяцев.

О сезонном изменении цен на гостиницы

Последний год я наблюдаю следующие тенденции: те объекты, которые очень сильно хотят продать и которые в течение межсезонья не продаются, существенно дешевеют перед самым началом сезона. Примерно с середины апреля до конца мая наблюдается значительное падение цен на некоторые объекты, бывшие у меня на продаже. Могу предположить, что это вызвано нежеланием хозяев работать в новом сезоне. Или наоборот — скорее продать, чтобы купить что-то другое. В любом случае выжидать время в надежде снижения стоимости понравившейся вам гостиницы — довольно рискованное занятие. Все нужно делать своевременно.

По некоторым другим объектам произошло снижение цены, вызванное низким покупательским интересом и не коррелирующее с сезонностью. Есть объекты, которые подешевели на 15–20 % после того, как безрезультатно провисели в продаже по завышенной цене в течение года. Здесь владельцы бизнеса сами корректируют цену, подстраиваясь под ситуацию на рынке, и делают это без особого вмешательства покупателей.

Также следует учитывать, что после сезона предприниматели находятся в более комфортных психологических и финансовых условиях — заработали несколько миллионов и особых причин срочной продажи гостиницы или резкого снижения цены, скорее всего, нет. Это нужно учитывать при проведении переговоров. В любом случае каждая ситуация покупки подобной коммерческой недвижимости является уникальной и вопросы цены всегда обсуждаемы.

Об оптимальном времени покупки гостиницы в Анапе

Выбрать и купить летом, в разгар сезона такая идея есть у части покупателей гостиниц. Логика надежная — сразу видно, как работает бизнес, сколько клиентов живет в гостинице. Так сказать, реальный тест-драйв. Но почему-то большинство продавцов попадают в ступор, когда у них спрашиваешь о продаже в середине сезона. Во-первых, они не понимают, что делать с уже заключенными договорами, принятыми бронями и всей этой кухней. И самое интересное — что делать с той выгодой, которую они упускают, если проводить сделку летом? Речь идет о хорошей сумме, которую можно получить за сезон. Им выгоднее доработать лето и продолжить продавать свой бизнес уже осенью. Поэтому чаще владельцы склонны отказываться от продажи летом.

С точки зрения покупателя я не вижу особых проблем в покупке бизнеса в процессе его работы. Все это легко решается и передается. Опыт есть. Даже персонал можно не менять сразу. Если вам очень хочется — сделаем.

Покупка осенью и зимой — лучший способ спокойно выбрать то, что вам подойдет. Единственные негативные моменты — это серость на улице, нет той зелени, которая благоухает летом, кругом снег, дождь, сырость и слякоть. Гостиницы в это время не выглядят так презентабельно, как летом, и неподготовленному покупателю сложно представлять, как это будет смотреться в реальности. В номерах беспорядок и иногда холодно. Второй неприятный фактор — замораживание капитала на несколько месяцев. Ощутимая отдача от местных гостиниц начинается в июне. Если вы купите гостиницу в сентябре, то отбиваться она начнет через 7–8 месяцев.

Теперь о плюсах покупки зимой или осенью: можно бесконечно долго заниматься подбором нужного варианта, рассматривать и пересматривать по десять раз каждый объект. Планировать свой бюджет или кредитование. Нельзя не отметить возможность спокойно подготовить купленную гостиницу к сезону. Можно обдумать каждый шаг и потратить с умом каждую копейку, набрать персонал и заключить нужные контракты.

Покупка весной, перед началом курортного сезона. Здесь нужно быть внимательным к тому, как вы планируете стартовать в сезоне, за счет чего будете загружать свою гостиницу. Я знаю прецедент, когда гостиница была куплена в мае и успешно отработала все лето, загружаясь клиентами от таксистов. Но я бы не рекомендовал так поступать, да и вообще к клиентам от таксистов отношусь негативно (комиссия 20 % и клиент, не знающий, куда его привезли).

Я за четкое планирование. Чем крупнее объект, тем больше времени нужно оставлять себе на подготовительные вопросы. Например, некоторые компании, организующие автобусные туры в Анапу, заключают договоры с гостиницами уже осенью и весной отказывают всем вновь приходящим. В начале февраля в Витязево ежегодно проводят «Ярмарку путевок». Это такая тусовка гостиничного бизнеса в выставочном центре ЛОК Витязь, где собираются все заинтересованные представители туристско-гостиничной индустрии: объекты размещения, рекламные сайты, системы онлайн-бронирования, туроператоры, поставщики гостиничной утвари, мебели, тапочек, халатов и прочее тому подобное. Все общаются, договариваются о сотрудничестве, презентуют свои услуги. То есть уже в конце зимы — начале весны решаются все подготовительные вопросы у профессионалов этого бизнеса. Поэтому покупка гостиницы позднее марта чревата недобором в мае-июне, а то и во всем сезоне. Учитесь на чужом опыте.

Независимо от времени покупки, следует быть готовым к необходимости проведения косметического ремонта. На это требуется время. Что-то подкрасить в номерах, подклеить обои, подшпаклевать или поменять кран в санузле. Вы покупаете не квартиру, а коммерческую недвижимость, которая осталась в том виде, в каком закончила работать в сезоне. Никто не готовит гостиницы к продаже, накрашивая их до идеала. Особенно пошарпанными могут выглядеть гостиницы после аренды. Но и в этом есть свои плюсы. Хотите узнать какие? Обращайтесь за покупкой гостиницы к нам. Все узнаете!

Для заказа подбора гостиницы в Анапском районе заполните форму внизу страницы. Возможен выезд по краю и в Крым.

Просмотры страницы: 1 425

Подобрать варианты
20.01.2016
Ольга

Здравствуйте, хотела бы узнать, что лучше для начинающего предпринимателя: взять в аренду гостиницу или сразу приобрести в собственность? Какие плюсы и минусы? Хотелось бы в этом году решить данный вопрос.

Ответить
05.12.2017
Евгений Лектусаров

В большинстве случаев гостиницы, которые сдаются в аренду, имеют более худшее состояние, чем те, которые не сдают. Кроме этого, при смене арендатора, вам могут по наследству достаться негативные отзывы о гостинице в интернете и это скажется на вашей загрузке. Поэтому считать такой опыт работы полноценным нельзя. Исключением может быть ситуация, когда есть намерение купить гостиницу, но перед этим взять ее в аренду на сезон. В моей практике таких схем покупки не было, в прочем как и неудачных покупок в принципе. Мы плохого не посоветуем. Многим нашим клиентам, которые купили у нас гостиницу, удалось улучшить экономические показатели по сравнению с предыдущими собственниками.

Ответить
27.06.2018
Юлия

Добрый день, хотела бы рассмотреть варианты покупки гостиницы, р-н Витязево.

Ответить
Заявка на подбор вариантов
css.php